Probabilmente a molti l’ippodromo del trotto non dirà nulla in
quanto si tratta di un impianto sportivo nei pressi dello Stadio Meazza che da
alcuni anni non ha nessuna funzione in quanto l’ippica, come noto, vive una
grande crisi che Milano, città con grande tradizione in questo sport, ha subito
in maniera pesante nell’ultimo decennio anche se ora, grazie al fascino, anche
architettonico, dell’Ippodromo del galoppo, il “trend” pare orientarsi verso
una crescita. La proprietà dell’ippodromo del trotto e degli immobili ad esso
riconducibili per i relativi servizi (unitamente al centro di allenamento dei
cavalli di via Rospigliosi) è della società SNAI che ha visto, come dicevamo,
scemare l’attività dell’ippodromo del trotto tanto da sospenderla alla fine del
2012 in quanto la manutenzione dell’impianto aveva costi non più gestibili in
funzione degli introiti (pubblico e scommesse). Per questa ragione la
proprietà SNAI ha chiesto all’Amministrazione di avviare un processo operativo
che ha spostato le corse del trotto all’ippodromo del galoppo (nella pista di
allenamento denominata “Maura”) e, nel contempo, che alla riqualificazione
delle aree che si verrebbero a liberare con l’eliminazione delle strutture
dell’ippodromo del trotto. Pertanto, per quanto sopra indicato, la società SNAI, circa
un anno fa, ha presentato una proposta preliminare di Piano Attuativo
urbanistico prevedendo la demolizione delle strutture non più utili per la
pratica del trotto e per la conseguente l’edificazione (in funzione di quanto
previsto dal PGT, Piano di Governo del Territorio) di strutture residenziali.
La prima proposta presentata dalla proprietà ha ricevuto parere negativo dalla
commissione del paesaggio comunale. Per avere un’idea di cosa stiamo parlando,
è opportuno considerare alcuni dati molto schematici ma indicativi, in linea
generale, per capire di cosa stiamo parlando:
1. La
superficie complessiva dell’area interessata alla trasformazione urbanistica è
di circa 150 mila mq. mentre la superficie lorda di pavimento (cioè la somma
del costruibile) è di circa 135 mila mq.
2. Tenuto
conto degli indici edificatori dell’edilizia libera e di quella sociale
prevista, le superfici che diventeranno residenza ammontano a 52 mila mq. di
edilizia residenziale sociale e di 82 mila mq. di edilizia libera (includendo
anche circa 3 mila mq. di superficie destinata al commercio.
3. La
cessione al Comune da parte della proprietà di superficie per aree verdi,
parcheggi, viabilità etc. è di 82 mila mq.
Tutto sopra detto, va ricordato che qualora l’intervento
diventasse operativo, si dovranno prevedere delle opere, oltre a quelle di
urbanizzazione primaria e secondaria, a scomputo oneri, anche su aree poste
all’esterno del perimetro in cui verranno eseguiti gli interventi urbanistici
di natura residenziale (sempre che questi interventi siano funzionali alla
trasformazione urbanistica complessiva dell’area in conformità con gli
obbiettivi centrali e decentrati. Ciò in funzione del restituire al territorio
eventuali servizi necessari per supportare quanto eventualmente edificato
(scuole, asili ed altri servizi ritenuti utili al comparto).
Ma come è possibile poter operare, dal punto di vista
urbanistico, nell’area in questione? Per
rispondere a questa domanda è opportuno ricordare che il Piano dei Servizi del PGT è uno
strumento urbanistico
che verifica costantemente la quantità e la tipologia dei servizi esistenti sui
vari territori della città. Questo Piano, è soggetto ad un continuo
aggiornamento in funzione della trasformazione della città. Avendo deciso,
pertanto, SNAI di eliminare la struttura dell’ippodromo del trotto e tutti gli
immobili ad esso afferenti in termini di servizi accessori, l’Amministrazione
ha ritenuto congrua l’eliminazione del servizio “Sport" laddove presente la struttura sportiva e suoi annessi. Alla luce
di quanto sopra, quindi, il Piano dei Servizi è stato aggiornato riconoscendo l’ambito dell’ex trotto nel Tessuto Urbano Consolidato (TUC), all’interno del Tessuto di
Recente Formazione (TRF) e in particolare negli Ambiti contraddistinti da un
disegno urbanistico riconoscibile (ADR) individuati come Tessuti urbani a
impianto aperto.
Tutto quanto sopra, magari eccessivamente tecnicistico, conferma che, dal punto
di vista urbanistico, la cessazione di un servizio privato può comportare la
trasformazione dell’area interessata in presenza di volumi edificatori, in
questo caso rappresentati dai volumi della struttura ippodromo e dagli edifici
ad esso afferenti in termini di servizi. Nello specifico, a supporto di quanto
sopra indicato, è opportuno anche ricordare che l’art. 1, comma 3, delle Norme di Attuazione del Piano dei
Servizi stabilisce tra l’altro che “il Piano dei Servizi non ha termini di
validità ed è sempre modificabile al fine di un suo costante aggiornamento
dipendente dalla domanda di servizi della città”. Per avere un quadro ancor più
ampio del ventaglio delle possibili trasformazioni dell’area in questione, si
segnala che l’area dell’ex ippodromo del
trotto può trasformarsi (essendo di superficie superiore a 15 mila mq.) in
coerenza con il Piano delle Regole solo se il Piano Attuativo di trasformazione è in grado
di reperire, cedendole gratuitamente al Comune, superfici uguale almeno al 50%
dell’intera superficie dell’area di intervento. Tali superfici devono essere
reperite all’interno delle aree interessate dal Piano di Attuazione. Il Piano
dei Servizi, come indicato nell’art 2, comma 3, dello stesso documento, prevede
che il suo aggiornamento non è una
variante al PGT, così come indicato nella Legge Regionale 12/2005, in quanto
presa d’atto di una variazione dello stato di fatto del territorio interessato
alla trasformazione e, pertanto, di competenza dirigenziale. Fatte salve,
ovviamente, le valutazioni della politica urbanistica complessiva dell’area
interessata a questa trasformazione.
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