venerdì 9 dicembre 2016

Ippodromo del trotto: trasformazioni in vista…?






Probabilmente a molti l’ippodromo del trotto non dirà nulla in quanto si tratta di un impianto sportivo nei pressi dello Stadio Meazza che da alcuni anni non ha nessuna funzione in quanto l’ippica, come noto, vive una grande crisi che Milano, città con grande tradizione in questo sport, ha subito in maniera pesante nell’ultimo decennio anche se ora, grazie al fascino, anche architettonico, dell’Ippodromo del galoppo, il “trend” pare orientarsi verso una crescita. La proprietà dell’ippodromo del trotto e degli immobili ad esso riconducibili per i relativi servizi (unitamente al centro di allenamento dei cavalli di via Rospigliosi) è della società SNAI che ha visto, come dicevamo, scemare l’attività dell’ippodromo del trotto tanto da sospenderla alla fine del 2012 in quanto la manutenzione dell’impianto aveva costi non più gestibili in funzione degli introiti (pubblico e scommesse). Per questa ragione la proprietà SNAI ha chiesto all’Amministrazione di avviare un processo operativo che ha spostato le corse del trotto all’ippodromo del galoppo (nella pista di allenamento denominata “Maura”) e, nel contempo, che alla riqualificazione delle aree che si verrebbero a liberare con l’eliminazione delle strutture dell’ippodromo del trotto. Pertanto, per quanto sopra indicato, la società SNAI, circa un anno fa, ha presentato una proposta preliminare di Piano Attuativo urbanistico prevedendo la demolizione delle strutture non più utili per la pratica del trotto e per la conseguente l’edificazione (in funzione di quanto previsto dal PGT, Piano di Governo del Territorio) di strutture residenziali. La prima proposta presentata dalla proprietà ha ricevuto parere negativo dalla commissione del paesaggio comunale. Per avere un’idea di cosa stiamo parlando, è opportuno considerare alcuni dati molto schematici ma indicativi, in linea generale, per capire di cosa stiamo parlando:

1.     La superficie complessiva dell’area interessata alla trasformazione urbanistica è di circa 150 mila mq. mentre la superficie lorda di pavimento (cioè la somma del costruibile) è di circa 135 mila mq.
2.     Tenuto conto degli indici edificatori dell’edilizia libera e di quella sociale prevista, le superfici che diventeranno residenza ammontano a 52 mila mq. di edilizia residenziale sociale e di 82 mila mq. di edilizia libera (includendo anche circa 3 mila mq. di superficie destinata al commercio.
3.     La cessione al Comune da parte della proprietà di superficie per aree verdi, parcheggi, viabilità etc. è di 82 mila mq.

Tutto sopra detto, va ricordato che qualora l’intervento diventasse operativo, si dovranno prevedere delle opere, oltre a quelle di urbanizzazione primaria e secondaria, a scomputo oneri, anche su aree poste all’esterno del perimetro in cui verranno eseguiti gli interventi urbanistici di natura residenziale (sempre che questi interventi siano funzionali alla trasformazione urbanistica complessiva dell’area in conformità con gli obbiettivi centrali e decentrati. Ciò in funzione del restituire al territorio eventuali servizi necessari per supportare quanto eventualmente edificato (scuole, asili ed altri servizi ritenuti utili al comparto).

Ma come è possibile poter operare, dal punto di vista urbanistico, nell’area in questione? Per rispondere a questa domanda è opportuno ricordare che il Piano dei Servizi del PGT è uno strumento urbanistico che verifica costantemente la quantità e la tipologia dei servizi esistenti sui vari territori della città. Questo Piano, è soggetto ad un continuo aggiornamento in funzione della trasformazione della città. Avendo deciso, pertanto, SNAI di eliminare la struttura dell’ippodromo del trotto e tutti gli immobili ad esso afferenti in termini di servizi accessori, l’Amministrazione ha ritenuto congrua l’eliminazione del servizio “Sport" laddove presente la struttura sportiva e suoi annessi. Alla luce di quanto sopra, quindi, il Piano dei Servizi è stato aggiornato riconoscendo l’ambito dell’ex trotto nel Tessuto Urbano Consolidato (TUC), all’interno del Tessuto di Recente Formazione (TRF) e in particolare negli Ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile (ADR) individuati come Tessuti urbani a impianto aperto. Tutto quanto sopra, magari eccessivamente tecnicistico, conferma che, dal punto di vista urbanistico, la cessazione di un servizio privato può comportare la trasformazione dell’area interessata in presenza di volumi edificatori, in questo caso rappresentati dai volumi della struttura ippodromo e dagli edifici ad esso afferenti in termini di servizi. Nello specifico, a supporto di quanto sopra indicato, è opportuno anche ricordare che l’art. 1, comma 3, delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi stabilisce tra l’altro che “il Piano dei Servizi non ha termini di validità ed è sempre modificabile al fine di un suo costante aggiornamento dipendente dalla domanda di servizi della città”. Per avere un quadro ancor più ampio del ventaglio delle possibili trasformazioni dell’area in questione, si segnala che  l’area dell’ex ippodromo del trotto può trasformarsi (essendo di superficie superiore a 15 mila mq.) in coerenza con il Piano delle Regole solo se il Piano Attuativo di trasformazione è in grado di reperire, cedendole gratuitamente al Comune, superfici uguale almeno al 50% dell’intera superficie dell’area di intervento. Tali superfici devono essere reperite all’interno delle aree interessate dal Piano di Attuazione. Il Piano dei Servizi, come indicato nell’art 2, comma 3, dello stesso documento, prevede che il suo aggiornamento non è  una variante al PGT, così come indicato nella Legge Regionale 12/2005, in quanto presa d’atto di una variazione dello stato di fatto del territorio interessato alla trasformazione e, pertanto, di competenza dirigenziale. Fatte salve, ovviamente, le valutazioni della politica urbanistica complessiva dell’area interessata a questa trasformazione.

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