giovedì 11 novembre 2021

Stadio si, stadio no, stadio...mah...


Qualche osservazione sulla delibera 1379 del 5.11.2021 della
Giunta Comunale di Milano sul tema nuovo stadio di calcio.

Premesso che prendere decisioni su temi complessi e potenzialmente divisivi non è come raccontarsela al bar, prendo spunto dalla nuova delibera che la Giunta di Milano ha predisposto sul tema del possibile nuovo stadio e nella quale si indica l’interesse pubblico. Che non significa che lo stadio nuovo si farà, ma che si è avviata la procedura tecnica, giuridica e istituzionale per capire se la proposta (proposta, non progetto, almeno per il momento) possieda i presupposti per proseguire nella discussione con le squadre. Ad ogni buon conto il processo non finisce certamente ora. Comunque, al fine di immaginare un ragionamento ponderato e non da “tifoso”, ho ritenuto opportuno fare alcune puntualizzazioni.
  1. Le squadre vogliono uno stadio di proprietà. Non è tecnicamente così perché lo stadio diventerà proprietà del Comune dopo 90 anni dalla concessione del diritto di superficie.
  2. Area stadio Meazza rifunzionalizzata per attività sportiva a fruizione pubblica e per utilizzi di intrattenimento, privato. Si tratterebbe di un ambito da inserire nel Meazza ridotto di circa un quarto. La dimensione della riduzione non è ora nota.
  3. Le attrezzature di cui al punto precedente, di circa 46 mila mq. non concorrerebbero al computo della superficie da contare all’interno di quella totale prevista per la cosiddetta Grande Funzione Urbana la quale avrà indice di edificabilità 0.35 mq./mq. Che è quello sancito dal Piano di Governo del Territorio (le squadre, all’inizio, volevano indica di 0.67 mq/mq. Quasi il doppio).
  4. Con i 46 mila mq. aggiuntivi richiesti, il relativo indice di edificabilità però dovrebbe cambiare (vedi punto 3).
  5. Connessione con le altre aree verdi prevista dalla proposta. Si può fare anche ora senza introdurla come elemento di qualità all’interno della proposta.
  6. Le squadre non vogliono ristrutturare il Meazza però le motivazioni strettamente tecniche non mi risultano mai pervenute, né mai vi è stato un confronto con il proponente del progetto alternativo.
  7. In una audizione in commissione il Rettore del Politecnico presentò alcune indicazioni sulle “qualità” e remunerazione dei nuovi stadi in Europa. Però una analisi approfondita dell’eventuale riqualificazione del Meazza non risulterebbe mai pervenuta dalle parti proponenti.
  8. La Soprintendenza esclude lo stadio Meazza dalla tutela architettonica mentre, ad esempio, la mantiene per un rudere ormai sempre più fatiscente qual è l’immobile Marchiondi, a Baggio. Il punto 5 della relazione allegata alla delibera segnala che la Soprintendenza reputa che le stratificazioni costruttive dello stadio siano un elemento negativo per il vincolo. Mi viene da ricordare che anche il Duomo di Milano è stato costruito in maniera stratificata…E’ una provocazione, ma…
  9. L’abbattimento parziale e la rifunzionalizzazione del Meazza avrebbero un costo di 80 milioni di euro. Probabilmente la sua riqualificazione costerebbe 4 volte tanto, ma con una vita residua altrettanto lunga quanto quella del nuovo stadio. E si eviterebbero un mare di problemi…
  10. Lo stadio Meazza ha ospitato nel 2016 la finale di Champions League, nel 2021 Italia-Spagna. Quindi è pienamente nei criteri UEFA. L’inadeguatezza dell’opera a fare il suo lavoro è quindi aleatoria e molto “personale”. Da parte, ovviamente, delle squadre.
  11. Il terzo anello, che all’epoca era imprescindibile per la grande stagione del calcio futuro, almeno così si pensava, è costato 180 miliardi di vecchie lire. Nel corso di questi 30 anni tanti altri sono stati gli interventi onerosi per modificare lo stadio e renderlo sempre più moderno e adeguato alle norme di sicurezza e dell’UEFA. Quindi se come dice qualcuno non si può vincolare un manufatto il cui ultimo aggiornamento risale a soli 30 anni fa, non capisco come si possa immaginare di abbattere un manufatto di…soli 30 anni fa…
  12. Tra gli interventi accessori si indicano la riqualificazione dell’ERP presente nell’area ma senza indicare come e con quali importi e con quale modalità visto che le proprietà dell’ERP del quartiere San Siro sono di ALER (Regione Lombardia) e non del Comune di Milano.
  13. Si parla, nella proposta, di aumento di dotazione di servizi pubblici, ma non si capisce di quali natura siano questi servizi e se si debbano includere sport, intrattenimento, funzione commerciale e quant’altro previsto nell’intervento accessorio di natura immobiliare.
  14. Si parla anche dell’incremento previsto del trasporto pubblico. Però mi chiedo se con una linea tranviaria operante, i bus che passano accanto allo stadio, la M5 lì presente, non si comprende quali mezzi e per quale funzione si dovrebbero aggiungere a quanto abbondantemente presente.
  15. Si parla di dotazione di nuovo verde pubblico che si sovrapporrebbe, in sottrazione, a quello che andrebbe perso con l’eliminazione del giardino dei capitani ed, inoltre, pare di capire, che vi sarebbe l’ipotesi di stratificare il verde in altezza e non solo in estensione.
  16. L’obbiettivo di rigenerazione urbana dell’area potrebbe essere conseguito anche con la concessione dell’area interessata alle funzioni accessorie (ridotta in funzione dell’importo investito per la riqualificazione) senza dovere procedere alla costruzione del nuovo stadio.
  17. L’ERP interessato, di cui abbiamo detto al punto 12), potrebbe essere completamente riqualificato, a tappe, attraverso l’intervento congiunto dei vari soggetti che hanno già presentato una proposta in tal senso alla commissione urbanistica del Comune nel 2020. Un progetto autonomo che non interviene sull’area dello stadio.
  18. Che sia garantita la fruizione popolare allo stadio mi viene difficile da credere. 60.000 spettatori quelli che vi entreranno: 40.000 è la media degli abbonati per ciascuna squadra. 12.000 i posti VIP (quelli per i “sciuri” e le aziende). Rimarrebbero solo 8.000 posti. 3.000 non li vogliamo dare agli ospiti? Per i tifosi delle milanesi ne rimarrebbero solo 5.000. Ma a che prezzo?
  19. Essendo il tutto in fase di proposta, non è definito il Piano Economico Finanziario da parte delle squadre.
  20. Non è chiaro quale l’obbiettivo delle squadre al termine della costruzione del nuovo stadio e della trasformazione del comparto urbanistico. Le proprietà le venderanno?
  21. Ad oggi non è chiaro chi sia il titolare effettivo di entrambe le squadre. Questo è inaccettabile e dovrebbe essere il primo punto di discussione da affrontare. Non si discute con chi non è possibile identificare come reale proprietario della società.
  22. Perché non pensare di inserire, in un eventuale futuro accordo, un vincolo per mantenere le attuali proprietà delle squadre per almeno 15 anni dopo l’inaugurazione del nuovo stadio?
  23. Non si parla della lettura del nuovo territorio dopo l’eventuale rifunzionalizzazione dello stadio Meazza rispetto all’intervento dell’area ex ippodromo del trotto e della Piazza D’Armi quasi fossero due mondi completamente separati tra loro mentre sono fortemente interconnessi.
  24. Dal progetto si evince che le aree a parcheggio saranno di 27.800 mq. nello stadio (dove?) e 95.505 mq. a rotazione (dove?), mentre le aree a piazza e verde risulterebbero circa 47.000 mq. Un po' poche in proporzione. Perché non mantenere il parcheggio solo per lavoratori dello stadio, disabili, servizi pubblici ed il resto al parcheggio di via Novara…? Si tratta dei parcheggi di Italia ’90, ancora recentemente utilizzati come Drive Through a seguito dell'emergenza Covid.
  25. Sono previsti 8.000 mq. di aree in convenzionamento ma, al momento, non è nota la loro funzione. E questi non farebbero computo nella superficie del costruito.
  26. Nulla è stato indicato sul tema dello spostamento del sottopasso di via Patroclo la cui opera costerebbe, secondo i club, 80 milioni di euro. Lo farebbero le squadre? con quale progetto…? Con quali tempi di realizzazione?
  27. Sarebbe opportuno chiarire se il costo della rifunzionalizzazione dello stadio Meazza sia incluso nell’investimento complessivo di 1,2 miliardi di euro. Se no, chi lo pagherebbe?
  28. Le seguenti aree: Pianificazione valorizzazione aree, Mobilità, patrimonio immobiliare, Appalti, Bilancio e partecipate hanno chiesto chiarimenti su vari temi ad essi di competenza e attendono documentazione integrativa e chiarificatrice da parte delle squadre. Questo per poter inquadrare il tutto nell’ambito della necessaria Conferenza dei Servizi.
  29. Le squadre dicono che il nuovo stadio porterebbe al migliore posizionamento delle stesse nel ranking internazionale: non è certo con la costruzione di un nuovo stadio che si otterrebbe questo miglioramento. Magari abbassando gli stipendi e non facendo debiti…
  30. La programmazione dell’intervento prevede una vita “vissuta” 365 giorni all’anno, in tutte le ore del giorno…probabilmente anche della notte. E’ proprio questo di cui ha bisogno quell’area? E’ proprio questo un bisogno imprescindibile di Milano?
  31. Ricordo che un nuovo un centro commerciale si dovrebbe confrontare, dal punto di vista commerciale, con quello del Portello e di City Life. Ha senso?
  32. Gli uffici non rilevano, al momento, congruità economica nel ritorno dell’intervento. Inoltre l’Agenzia del territorio indica in 2 milioni e 600 mila euro il canone annuo da chiedere e non 2 milioni come oggi parrebbe dal valore totale assegnato alle aree da valorizzare.
  33. Le azioni del fondo Lion Rock Capital (31%, ex Thoir) sono state rilevate da Oaktree Capital, che ora è azionista dell’Inter. Inter che oltre tutto ha di recente chiesto, e ottenuto, 250 milioni di prestiti da questo fondo. E la storia della vendita del Milan a quel signore dal nome di Li YonGhon…? Dove sono finiti i soldi del presunto finanziere scomparso dalle cronache…
  34. Sarebbe interessante conoscere la provenienza dei tifosi che frequentano abitualmente lo studio (abbonati in particolare) al fine di capire quanti siano i cittadini fruitori della città e quanti i city users. Questo dato lo conoscono solo le squadre. Magari a conoscerlo aiuta anche a prendere le migliori decisioni…Per la città.
  35. Le squadre parlano genericamente di uno stadio di proprietà per tornare ad essere competitivi ma non spiegano quali siano i programmi di riduzione dei debiti e come mai non sia all’ordine del giorno la riduzione degli stipendi. Trasferire tre magazzinieri (dell’Inter) ad altra società in attesa del loro licenziamento, fra un anno, non aiuta certamente a risanare i conti…
  36. Le squadre per dare corso alla proposta e trasformarla in progetto non hanno ancora scelto la tipologia di stadio che vorrebbero costruire; né se sarebbe un general contractor a farlo; né la tipologia di sub appalti; né linee operative per la lotta alla concorrenza sleale e alla criminalità organizzata. Forse è ancora troppo presto…?
  37. Non è chiaro, o comunque noto, se siano in corso trattative da parte delle squadre, con enti bancari, o altri soggetti finanziatori (e quali), per dare corso all’iniziativa in caso di accordo con il Comune.
  38. Non è inoltre noto se l’eventuale Permesso a costruire, almeno per quanto riguarda la parte extra calcistica, sarà gestito direttamente dalle squadre oppure verrà ceduto o venduto ad altra società operante nel campo immobiliare.
Mi fermo qui. Ci sarebbero altri temi, ma per il momento per una prima riflessione credo possa bastare.

1 commento:

Unknown ha detto...

Grazie Rosario.
So che ti battersi su questo tema e credo che i più siano contrari.